Bundesverband Kalksandsteinindustrie e. V.
Nachberichte zu Veranstaltungen 13.04.2015 print

Impulse für Wohnungsbau – Baden-Württemberg: Bezahlbarer Wohnraum (un)möglich?

Aktionsgemeinschaft fordert verbesserte Rahmenbedingungen für den
Wohnungsbau in Baden-Württemberg

„Bezahlbarer Wohnungsbau (un)möglich?“ unter diesem Titel hatte die Aktionsgemeinschaft Impulse für den Wohnungsbau in Baden-Württemberg zu einem Symposium nach Stuttgart eingeladen.

Der Mangel an bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsräumen, ist derzeit in aller Munde und beschäftigt Politik, Wirtschaft und Gesellschaft gleichermaßen. Dies zeigte auch die große Resonanz auf die Veranstaltung. Über 230 Vertreter aus der Architektenschaft, der Wohn- und Bauwirtschaft sowie den Kommunen nahmen teil, zahlreichen Interessenten musste man im Vorfeld aufgrund der begrenzten Raumkapazität sogar absagen. Wie kann man bezahlbaren Wohnraum schaffen? Welche Maßnahmen sind sinnvoll? Ist bezahlbarer Wohnungsbau angesichts der steigenden technischen und gesetzlichen Anforderungen überhaupt möglich? All diese Fragen standen im Fokus des Symposiums.

Jens Kuderer, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen, Stuttgart, skizzierte zunächst die Entwicklung des Wohnungsbedarfs. Die hohe Zuwanderung aus dem In- und Ausland, die wachsende Zahl der Singlehaushalte – die Nachfrage in Baden-Württemberg steigt und steht einem angespannten Wohnungsmarkt gegenüber. Laut einer aktuellen Studie des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung e. V., Dresden, werden rund 62.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt, nur knapp über 30.000 werden jedoch gebaut. Besorgt zeigte er sich auch über die rückläufige Tendenz bei den Fertigstellungen im Jahr 2013. Zudem seien die Baugenehmigungen im vergangenen Jahr zurückgegangen. Dies alles würde zu einer weiteren Verschärfung des Problems führen, so Kuderer. Er forderte daher die Schaffung eines ausreichenden Angebots als effektivstes Mittel für bezahlbaren Wohnraum.

Matthias Günther vom Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V., Hannover, unterstrich in seinem Vortrag die Aussagen seines Vorredners und zeigte anhand der Studie „Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau“ auf, was sich ändern muss, um einen mit niedrigeren Mieten attraktiven Wohnungsneubau zu erreichen. Eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsbedingungen, eine Reduzierung der Baulandkosten und verbesserte Finanzierungskonditionen hätten einen enormen Preiseffekt auf dem Mietwohnungsmarkt, rechnete der Volkswirt vor.

Die Kosten im Blick, hatte auch Dietmar Walberg, Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen   e. V., Kiel. Er stellte das Ergebnis der ARGE-Untersuchung „Optimierter Wohnungsbau“ vor. Insbesondere die gestiegenen Energiesparauflagen und kommunalen Vorgaben – beispielsweise für Stellplätze – haben die Baukosten in den vergangenen Jahren deutlich nach oben getrieben. Hinzu kommen höhere logistische Kosten, die das Bauen in Innenstädten mit sich bringt. So schlage ein Mehrfamilienhaus, das in der Innenstadt mit den hohen gesetzlichen Energiesparauflagen (EnEV ab 2016) gebaut werde, mittlerweile mit Baukosten von 2.422 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu Buche. Hierbei seien noch nicht einmal die Grundstückskosten berücksichtigt. Zudem präsentierte er einen detaillierten Kostenkatalog, der transparent macht, was beim Neubau von Mehrfamilienhäusern durchschnittlich pro Quadratmeter Wohnfläche wie viel kostet – von der Tiefgarage (292  Euro/m²) über das Kellergeschoss (122 Euro/m²) und den Aufzug (68 Euro/m²) bis zur Dachbegrünung (41 Euro/m²). Um in den Wachstumsregionen kostengünstiger bauen zu können, seien verbesserte Rahmenbedingungen zwingend erforderlich, so auch sein Fazit.

Wo es derzeit hakt und welche Lösungsansätze es gibt, diskutierten in der anschließenden Podiumsrunde Jochen Bayer, Sprecher der Aktionsgemeinschaft in Baden-Württemberg, und Harald Luger vom Siedlungswerk Stuttgart mit den Vertretern der vier Landtagsfraktionen. Tobias Wald, wohnungspolitischer Sprecher der CDU-Fraktion, kritisierte die neue Landesbauordnung. Durch überzogene Anforderungen wie die Schaffung von Fahrradstellplätzen oder von Fassadenbegrünung würde sich das Bauen unnötig verteuern. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer trage ebenfalls dazu bei. Das landeseigene Förderprogramm aufzustocken sei wichtig, helfe bei den derzeit niedrigen Zinsen allerdings nur wenig. 

Dr. Hans-Ulrich Rülke, Fraktionsvorsitzender der FDP, teilte seine Meinung. Er forderte mehr Deregulierung statt Regulierung. Maßnahmen, wie die Einführung der Mietpreisbremse bekämpfen nur die Symptome, nicht die Ursache. Der Wohnungsbau müsse für Investoren wieder attraktiv gemacht werden. Harald Luger konnte dies aus seiner Erfahrung in der Praxis nur bestätigen. Der Mietwohnungsbau sei nicht mehr rentabel. Grund seien die gestiegen Baukosten. Vor allem die Preise für die Grundstücke machen den Investoren zu schaffen. Günstiges Bauland sei auf dem freien Markt kaum zu bekommen, bezahlbare Wohnungen somit immer schwerer zu realisieren. Land und Kommunen müssten Grundstücke in ausreichender Anzahl und zu vernünftigen Preisen bereitstellen, so seine Forderung. Auch die Verknappung der Deponiekapazitäten und die damit einhergehenden Kostensteigerungen, stellen das Bauen vor neuen Herausforderungen.

Andrea Lindlohr, wirtschafts- und wohnungsbaupolitische Sprecherin der GRÜNEN-Landtagsfraktion, verteidigte die Wohnungspolitik der Landesregierung. Der soziale Wohnungsbau hätte in Baden-Württemberg seit vielen Jahren brachgelegen, das Thema nun voranzubringen mache zwar Mühe, räumte sie ein, man sei jedoch auf einem guten Weg. Durch die Neugestaltung der Förderkonditionen habe sich der Mittelabfluss deutlich besser, betonte auch ihr Kollege Johannes Stober von der SPD. Was die Mietpreisbremse angehe, so gelte diese nur bei Wiedervermietung in angespannten Wohnlagen. Eine neu errichtete Wohnung könne der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkung vermieten. Nachbesserungsbedarf sähe er lediglich bei der Erstellung der sog. „Gebietskulisse“. Frau Lindlohr wies außerdem darauf hin, dass Kommunen Grundstücke nicht zu Höchstpreisen verkaufen müssen. Hierzu habe man im vergangenen Jahr eine Verwaltungsvorschrift verabschiedet, nach der der Kaufpreis für landeseigene Grundstücke, die für sozial orientierten Förderungen von Wohnraum abgegeben werden, ermäßigt werden kann. Auch der Bund sei gefordert, etwa bei der Konversion ehemaliger Militärflächen.

Jochen Bayer von der Aktionsgemeinschaft sieht noch mehr Stellschrauben an denen man drehen kann. Er forderte die Erhöhung der linearen Abschreibung von 2 auf mindestens 3 Prozent. Dies würde den Werteverzehr realistischer abbilden. Die Abnutzung, insbesondere der Gebäudetechnik, liege heutzutage weit unter den angenommen 50 Jahren. Auch müsse man den Ersatzneubau nicht wirtschaftlich sanierungsfähiger Wohnungen in der KfW-Förderung sowie bauordnungsrechtlich durch eine Anpassung des Baugesetzbuches einer Vollsanierung gleichstellen.

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