Bundesverband Kalksandsteinindustrie e. V.

Modernisierung oder Neubau?

Zukunftsfähige Techniken für die Menschen

Viele der nach dem Krieg gebauten Wohnungen gelten heute als nicht sanierungsfähig. Man geht davon aus, dass dies für mehr als 20 % der Wohnungen zutrifft.

Energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung von Dach, Fassade und Keller sowie die Erneuerung der Fenster werden vom Gesetzgeber nach den Vorgaben der Energiesparverordnung (EnEV) gefordert und gefördert. Vor einer Sanierung gilt es aber zu ermitteln, ob die baulichen Strukturen und deren Funktionen den Bedürfnissen der Bewohner entsprechen. Eine Aussage hierzu ist nur zu treffen, wenn eine umfangreiche Bestandsaufnahme mit einer entsprechenden Bewertung und den möglichen Kosten erstellt wird.

Maßnahmen wie der Brand und Schallschutz oder der Einbau eines Aufzuges sind Eingriffe in das Gebäude, die für die Substanz erheblich sind. Der Schallschutz von Decken und Wänden der 1950er und 1960er Jahre machen jede Sanierung sehr aufwendig. So bleibt nach einer Entkernung in vielen Fällen nicht einmal ein Rohbau, der wieder verwendet werden kann. Letztlich kommt hinzu, dass neue Grundrisse großen Zwängen unterworfen werden. 

Ersatzneubau in Nienburg/Weser 

Stadtvillen „Im grünen Eck“

Im Sanierungsfall sind die energetische Sanierung und die Sanierung hinsichtlich der Bedürfnisse älterer Menschen gleichzeitig zu behandeln. Der barrierereduzierte Ansatz des Umbaus wird sicher im Vordergrund stehen müssen. Im Zuge dieser Maßnahmen müssen viele Bereiche auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden und entsprechend den Bedürfnissen angepasst werden.

Der Gebäudebestand spiegelt einen wesentlichen Teil unserer Kultur wider und stellt einen wichtigen Standortfaktor für viele unserer Städte und Gemeinden dar. Während bei historischen  Nichtwohngebäuden und dem Wohngebäudebestand aus der Gründerzeit kaum eine Frage zum grundsätzlichen Umgang mit der Substanz bestehen, muss vor allem für die Wohngebäude der 1930er bis 1960er Jahre sehr wohl abgewogen werden, ob die Gebäude erhalten bleiben können oder ob sie durch Neubauten ersetzt werden. Die Beurteilung dieser Fragestellung ist höchst vielschichtig und wird durch eine große Zahl von Aspekten bestimmt, die im Folgenden in einer kurz gefassten Form zusammengestellt werden: 

Baukultur und Städtebau
Architektonisch hochwertige Gebäude mit wichtiger denkmalschutz- und stadtbildprägender Qualität sind in jedem Fall erhaltenswert. 

Ökonomie und Soziales
Aus ökonomischer Sicht ist bei langfristiger Betrachtung in vielen Fällen der Abriss und Ersatzneubau die günstigere Entscheidungsoption. Soziale Aspekte spielen eine wesentliche Rolle bei dieser Entscheidungsfindung. Nur wenn es gelingt, die Entwicklung eines Gebäudebestands nach den Bedürfnissen der jetzigen und zukünftigen Bewohner auszurichten, stellt sich auch ein dauerhafter wirtschaftlicher Erfolg ein.

Bauphysik und Komfort
Wohngebäude zeichnen sich dadurch aus, dass sich Menschen dauerhaft in ihnen aufhalten. Entsprechend müssen Behaglichkeits- und Komfortanforderungen erfüllt werden, damit sie in Zukunft ihre Funktion erfüllen können und von den Bewohnern angenommen werden. Zunehmend weniger Mieter sind bereit, in Gebäuden zu leben, die durch Bauschäden, Schimmelbefall und unzureichenden Schallschutz gekennzeichnet sind. Deshalb ist es unabdingbar, dass bei Denkmalschutzobjekten im Wohnbereich die grundlegenden bauphysikalischen Behaglichkeitsanforderungen erfüllt werden.

Gebäude und Wohnumfeld
Gebäudemängel, die nicht ursächlich behebbar sind, können ein ausschlaggebendes Kriterium für den Abriss eines Gebäudes sein. Das gilt auch für Mängel, die eine nachhaltige Wertminderung beinhalten bzw. den Gebäudebetrieb mittelfristig als nicht sinnvoll erscheinen lassen.

Einige Beispiele dazu:

  • Grundrissmängel, die mit vertretbarem Aufwand nicht gelöst werden können
  • Gebäudegeometrie, Ausrichtung und solare Einträge, die nicht optimierbar sind
  • Schallschutz- und Brandschutzprobleme, die nicht zufriedenstellend behebbar sind
  • zu geringe Raumhöhen nach der Sanierung
  • Bausubstanz, die auch nach der Sanierung/ Folgeschäden erwarten lässt
  • Materialien mit belastender Schadstoffemission, die nicht entfernt werden können.

Das Wohnumfeld steht im Wechselbezug zu den Gebäuden und muss bei der Planung einbezogen werden. Seit Errichtung der Gebäude können starke Veränderungen eingetreten sein hinsichtlich  Verkehrs- und Lärmentwicklung, ruhendem Verkehr, sozialem Umfeld und Infrastruktur. Es ist möglich, dass nur durch grundlegende städtebauliche bzw. bauliche Neuordnungen Lösungen dieser Problemstellungen gefunden werden können, die mit den Mitteln einer Sanierung nicht zu erreichen sind. 

Ökologie und Ressourcen
Sowohl aus Gründen des Ressourcen- als auch des Klimaschutzes wird unser Gebäudebestand etwa im Jahr 2050 weitgehend klimaneutral sein müssen und fast ausschließlich mit erneuerbaren Energien versorgt werden. Alle Investitionen, gleich ob bei Sanierung oder Neubau, die wir ab jetzt tätigen, werden Einfluss auf diese Anforderung haben, da bei Wohnimmobilien davon ausgegangen werden kann, dass insbesondere Maßnahmen an der Gebäudesubstanz mehr als vierzig Jahre Wirksamkeit haben werden. Der Passivhaus-Standard ermöglicht dies bei Neubauten mit einem spezifischen Jahresheizwärmebedarf von 10 bis 15 kWh/(m²·a). Bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden wird bei ökologisch sinnvoller Materialwahl ein Teil der verbauten „grauen“ Energie in Höhe von 10 bis 15 kWh/(m²·a) eingespart, gerechnet auf eine Abschreibungszeit von 50 Jahren. Somit müssen aus ökologischer Sicht Bestandsmodernisierungen einen Heizwärmebedarf von etwa 25 kWh/(m²·a) unterschreiten, um gleichwertig mit einem effizienten Neubau zu sein.

Kalksandstein-Rechentool Modernisierung/Neubau

Eine tabellarische Checkliste soll helfen, eine erste schnelle Einschätzung über die zu erwartenden Sanierungsmaßnahmen zu vermitteln. Mit einem Excel-Tool der Kalksandsteinindustrie kann nach dieser Systematik mit einer geringen Anzahl von Grundlagen des zu sanierenden Gebäudes eine überschlägige
Kostenabschätzung für die Maßnahmen im Vergleich zum Neubau ermittelt werden. Das Excel-Tool basiert auf langjährigen Erfahrungswerten mit der Sanierung von Wohngebäuden und ist vor allem ausgerichtet auf charakteristische Mehrfamilienhäuser der 1930er bis 1960er Jahre, ergibt aber auch aussagefähige Ergebnisse bei anderen Gebäudetypen.

Grundlage für die Beurteilung der Frage „Modernisierung oder Ersatzneubau?“

Vergleich der Modernisierungskosten eines charakteristischen Mehrfamilienhauses mit den Kosten eines vergleichbaren Neubaus

KS-Lexikon