Die rund 14.000 im Jahr 2008 fertiggestellten Wohnungen in Niedersachsen liegen weit unter dem tatsächlichen Bedarf. Etwa 39.000 neue Wohnungen müssten es nach Berechnungen des Eduard Pestel Institutes in Hannover jährlich sein. Es besteht dringender Handlungsbedarf. Neue Wege sind gefordert. Experten aus Wissenschaft und Wirtschaft haben auf dem Forum "Wohnungsbau Niedersachen" in Hannover die unterschiedlichen Aspekte des Wohnungsbaus in Niedersachsen sowie notwendige Maßnahmen zur Verbesserung der Lage diskutiert. Anschließend veranschaulichten Vertreter der fünf Fraktionen des niedersächsischen Landtages auf einer politischen Podiumsdiskussion ihre Standpunkte. Veranstaltet wurde das Forum vom Bundesverband Kalksandsteinindustrie BVKSI, Hannover und der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerksbau DGfM, Berlin.

"Unser Ziel ist es, politische Rahmenbedingungen zu schaffen, damit genügend und geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann," erklärte Dr. Hans Georg Leuck, Vorsitzender der DGfM, zu Beginn des Forums. "Die politischen Maßnahmen, die in den vergangenen Jahren zur Konsolidierung der öffentlichen Haushalte verabschiedet worden sind, haben die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau erheblich verschlechtert. Gebaut werden im Jahr 2009 bundesweit voraussichtlich nur noch 150.000 Wohneinheiten. Um den kommenden Bedarf an Wohnungen in Deutschland von jährlich 350.000 – 400.000 Neubaueinheiten zu erfüllen, müssen", so Leuck weiter, "massive Anstrengungen unternommen werden. Dazu gehören altersgerechte Wohnkonzepte und energieeffiziente Neubaukonzepte."

Er nannte drei konkrete Lösungsvorschläge, die als Forderung zum Beleben der Bauwirtschaft an die Politik gestellt wurden.
- Steuererleichterungen für den privaten Bauherrn durch Ausdehnung der Steuerermäßigung gemäß § 35a EStG -Haushaltsnahe Dienstleistungen,
- Verdoppelung des Abschreibungssatzes für Wohngebäude von jährlich 2 % auf mindestens 4 % und
- eine Förderpolitik der KfW-Bank, die auch den Ersatzneubau einschließt.

Dipl.-Kfm. Bernhard Göcking, Stellvertretender Vorsitzender des Bundesverbandes Kalksandsteinindustrie, kritisierte die einseitige, politische Ausrichtung auf Modernisierungsmaßnahmen und die historisch niedrigen Abschreibungssätze auf Wohngebäude. "Die Abschreibungssätze für Bauherren und Investoren sind nicht attraktiv und ohne Investitionsanreize. Selbst in der derzeitigen Wirtschaftskrise bieten andere Anlagemodelle eine wesentlich höhere Rendite," so Göcking.

In seinem Statement hob er besonders die neuen Herausforderungen für die Wohnungsbaupolitik hervor: den demografischen Wandel und den Klimaschutz. Göcking: "Eine Vollsanierung von Wohnungsbeständen aus der Nachkriegszeit kostet in der Regel rund 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein Neubau incl. der Anschlusskosten schlägt dagegen mit nur etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu Buche. Abriss und Neubau sind dementsprechend um rund 25 Prozent günstiger als Sanierung und Modernisierung."

Zum demografischen Wandel gab er zu bedenken, dass von den rund 39 Millionen Wohnungen in Deutschland heute lediglich etwa 250.000 altersgerecht ausgestattet sind. "Aufgrund des steigenden Anteils älterer Menschen werden aber mittelfristig 12 bis 13 Millionen altengerechte Wohnungen im Neubau und im Bestand benötigt," betonte Göcking.

Den auf Grundlage der Pestel-Studie "Wohnungsmangel in Deutschland" regionalisierten, niedersächsischen Wohnungsbedarf bis 2025 stellte Dipl. oec. Matthias Günther vom Eduard Pestel Institut, Hannover vor. "Bis 2025 errechnet sich ein positiver Wohnungsbedarf in Niedersachsen von knapp 380.000 Wohneinheiten", so Günther. Er hob hervor, dass der Ersatz von Bestandsgebäuden durch Neubauten häufig langfristig die wirtschaftlichere Alternative sei. Bisher werde allerdings die Verbesserung der Wohnqualität fast ausnahmslos über Sanierung und Modernisierung angestrebt. Im Ergebnis errechne sich für Niedersachsen eine Größenordnung von rund 400.000 Wohnungen, die aus qualitativen Gründen durch Neubauten ersetzt werden sollten. Das seien gut 10 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Da der größte Teil dieser Wohnungen gegenwärtig noch genutzt wird, müsse der Bestandsersatz durch Neubauten über einen Zeitraum von zum Beispiel 20 Jahren verteilt werden. Schon heute sähen zahlreiche Wohnungsunternehmen in Abriss und Neubau die bevorzugte Lösung gegenüber Sanierung und Modernisierung, weil im Neubau die heutigen, differenzierten Anforderungen am besten erfüllt würden. Im Falle der Sanierung blieben bei einem alten Gebäude zum Teil erhebliche Schwächen etwa im Schallschutz oder bei den Raumhöhen erhalten."

In ihrem Impulsvortrag stellte Dr. Christine Hawighorst, Staatssekretärin im Niedersächsischen Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit, Hannover, Aktivitäten aus Sicht der Landesregierung und des Sozialministeriums im Rahmen der Wohnungsbauförderung in Niedersachsen vor. "Wir brauchen künftig vermehrt Verbesserungen und Anpassungen des Wohnungsbestandes an die aktuellen Wohnbedürfnisse - sowohl durch Modernisierung des Wohnungsbestandes als auch durch den Neubau von Wohnungen," betonte die Staatssekretärin. Sie erläuterte dies an den aktuellen Wohnraumförderprogrammen und den Förderergebnissen. Für Niedersachen sagte sie, dass es keinen Rückzug des Staates aus dem Bereich der Neubaufinanzierung gäbe. Sie wies darauf hin, dass der Neubau von Eigenheimen ebenso dazu gehöre wie der von Mietwohnungen. Detailliert ging sie unter anderem auf das Energieeffizienzdarlehen Niedersachsen sowie das niedersächsische Wohnraumfördergesetz ein, das demnächst verabschiedet werden soll. Angaben zu vorgesehenen Einkommensgrenzen rundeten ihren prägnant mit Kerndaten und wichtigen Fakten versehenen Vortrag ab.

Den Abschluss des Forums bildete die politische Podiumsdiskussion mit fünf Vertretern aus den Fraktionen des niedersächsischen Landtags. Moderiert wurde sie von Dipl.-Kfm, Joachim Hübner, Geschäftsführer Bundesverband Kalksandstein, Hannover. Im Mittelpunkt des Dialogs standen Standpunkte der politischen Parteien zu der Situation am Wohnungsmarkt in Niedersachsen.

Enno Hagenah, Sprecher für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr der Fraktion Bündnis90/Die GRÜNEN im Niedersächsischen Landtag, geht davon aus, dass die Wohnungsbaupolitik aus dem Schattendasein geführt und in den kommenden Jahren wieder wichtiger werden wird. Ein Ziel müsse es sein, unter anderem in Großstädten aktiv zu werden. Hier sei nach wie vor die verdichtete Bebauung vorherrschendes Thema.

Für Marco Brunotte, Sprecher für Wohnungs- und Baupolitik der SPD-Fraktion im Niedersächsischen Landtag, stehen die Folgen des demografischen Wandels und die sich daraus ergebenen sozialen Folgen im Vordergrund. Nach seiner Ansicht steuert man auf das große Problem der Wohn- und Altersarmut der kommenden, älteren Generationen zu. Welche Wohnung kann man sich im Alter leisten? In Zukunft müsse ein Hauptaugenmerk der Wohnungspolitik bezahlbarer Wohnraum sein. Er nannte hierzu unter anderem die sozialen Fördermöglichkeiten des neuen Wohnraumfördergesetzes.

Hans-Hennig Adler, Stellvertretender Vorsitzender der Fraktion DIE LINKE im Niedersächsischen Landtag, nannte - vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Pestel-Studie - die nur rund 170.000 neuen Wohneinheiten im Jahr 2008 alarmierend. Seiner Meinung nach müsse die Politik steuernd eingreifen, indem sie Angebot und Nachfrage von Wohnungen "einpendeln" ließe. Als wirksames Instrument nannte er die Objektförderung, die Wohnungsbauprojekte für bestimmte Zielgruppen an bestimmten Orten unterstützt. Als Praxisbeispiele führte er Studenten- und Singlewohnungen in Oldenburg an.

Roland Riese, Kulturpolitischer Sprecher der FDP-Fraktion im Niedersächsischen Landtag betonte, dass der demografische Wandel sowie das ökologische Bauen wesentliche Bestandteile seiner Politik seien, die sich auch in dem Wohnraumfördergesetz widerspiegeln. Ein Schwerpunkt seines Statements waren die sozialen Wohnbedingungen der Senioren mit Blick auf die sozialen Komponenten der demografischen Entwicklung. Sanierung und Modernisierung oder Abriss und Neubau müssen im Einzelfall vom Investor oder Vermieter entschieden werden.

Dr. Max Matthiesen, CDU, Stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit im Niedersächsischen Landtag, gab zu bedenken, dass unterschiedliche Studien zum künftigen Wohnungsbedarf vorliegen, die stark voneinander abweichen. Er verwies auf individuelle Lösungen, die jeder für sich selbst formulieren müsse. Man könne dann nach genauer Analyse selbst entscheiden, ob eine Sanierung sinnvoll erscheint oder ein Neubau.

Generell bestand Einigkeit darüber, dass private Investitionen besser gefördert und die Anlageform Wohnraum gestärkt werden müssen. Konkret wurde auf die KfW-Förderprogramme verwiesen, die bereits ein wichtiges Finanzmittel zur Förderung des Wohnungsbaus seien und auf die aktuellen Förderstandards für energieeffizientes Bauen und Sanieren, die am 1. Oktober 2009 in Kraft treten.

Dipl.- Ing. Bernd Niebuhr, Fachjournalist, Hannover

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Experten aus Wissenschaft und Wirtschaft haben auf dem Forum "Wohnungsbau Niedersachen" in Hannover die unterschiedlichen Aspekte des Wohnungsbaus und notwendige Maßnahmen zur Verbesserung der Lage diskutiert.
Dr. Hans Georg Leuck, Vorsitzender der DGfM., Dr. Christine Hawighorst, Staatssekretärin im Niedersächsischen Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit, Hannover, Dipl. oec. Matthias Günther, Eduard Pestel Institut, Hannover, Dipl.-Kfm. Bernhard Göcking, Stellvertretender Vorsitzender des Bundesverbandes Kalksandsteinindustrie (v.l.n.r.)

Foto: Niebuhr